Tellallık ve Simsarlık Kavramları – Emlakçının Ücret Alacağı Ne Zaman Doğar?

Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu
Esas : 2017/621
Karar :2018/1929

Tarih: 13.12.2018

İçtihat Metni

Mahkemesi : Ticaret Mahkemesi

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesince davanın reddine dair verilen 20.10.2011 tarihli ve 2009/1128 E., 2011/523 K. sayılı karar davacı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 17.06.2013 tarihli ve 2013/7093 E., 2013/16487 K. sayılı kararı ile;

“…Davacı, davalı ile aralarında 08/10/2008 tarihli “Emlak Görme Belgesi” başlıklı tellallık sözleşmesinin imzalandığını, anılan sözleşmede belirtilen taşınmazı daha sonra davalının kendisini devre dışı bırakarak satın aldığını, aralarındaki sözleşmede tellalın faaliyeti ile satın almanın gerçekleşmesi halinde %2 + KDV, saf dışı bırakılarak sözleşmenin gerçekleşmesi halinde de %6 + KDV alacağına hak kazanacağı hüküm altına alındığını belirterek 13.452 TL tellallık ücretini dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiz oranı ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalı, 08/10/2008 tarihli sözleşmenin imzalandığını; satılmak istenilen yerin davacı tarafından gösterildiği ve bu dairenin satışı için yetkili olduklarının belirtildiğini; ancak bu yerin satın alınmasının istenilmesi üzerine davacı tarafın satıcı ile alıcıyı bir araya getiremediğini, taşınmaz malikinin davacı şirket ile bir sözleşmesinin olmadığını, kendi imkanları ile satıcı ile irtibata geçtiğini, davacının üzerine düşen borçları yerine getirmediğini, istenilen %6’lık komisyon oranının cezai şart niteliğinde olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 7.8.2008 tarihli emlak sözleşmesine istinaden taşınmazın gösterildiğini ve kendisinin saf dışı bırakılarak taşınmazın satın alınması sebebi ile sözleşmede kararlaştırılan ücretin ödenmesini talep etmiş, davalı ise sözleşmeyi kabul etmiş; ancak malik ile davacı arasında herhangi bir sözleşme olmadığını, malikin davacıya yetki vermediğini, kendisinin malik ile irtibata geçerek taşınmazı aldığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, satın alınan payın emlak işi ile uğraşan Hasan Solgun vekaleti aracılığı ile davalıya devredildiği, bu devir işleminden dolayı davalı tarafça bu şahsa komisyon ücreti ödendiği, davacının alım satım nedeniyle herhangi bir etki ve katkısının olmadığı, bir araya getirmesinin söz konusu olmadığı, yer göstermenin tek başına tellallık ücretine hak kazandırmayacağı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında 7.8.2008 tarihli sözleşme altındaki imzaya davalının bir itirazı bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme tarafları bağlar, sözleşmede dava dışı malikin imzasının bulunmamasının sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Davalı her ne kadar savunmasında dava dışı taşınmaz sahibinin muvafakatinin bulunmaması nedeni ile davaya konu taşınmazı daha sonradan başka bir emlakçı aracılığı ile satın aldığını savunmuş ise de davacı ile yapılan sözleşmeyi feshettikten sonra başka bir emlakçı ile yeni bir sözleşme imzaladığını ve bu emlakçı aracılığı ile sonradan aynı yeri satın aldığını ispat edemediğinden davaya konu edilen sözleşmenin sonuçlarına katlanmak zorundadır. Hal böyle olunca sözleşme içeriğinin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın red edilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir …”

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.


Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili tellal olan müvekkili ile davalı arasında 07.08.2008 tarihli sözleşmenin imzalandığını, bu sözleşme gereğince davalıya gösterilen taşınmazın daha sonra müvekkilini saf dışı bırakarak satın aldığını, taraflar arasındaki sözleşmede tellalın, verdiği hizmet ile alıcı müşteri tarafından satın almanın gerçekleşmesi hâlinde %2+KDV, aracı saf dışı bırakılarak sözleşmenin gerçekleşmesi hâlinde ise %6+KDV ödeneceğinin düzenlendiğini, sözleşme hükümleri gereğince davalının 13.452TL (KDV dâhil) tellallık ücreti borcunun bulunduğunu ileri sürerek bu bedelin davalıdan faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili davacının ücrete hak kazanmadığını, zira sözleşme imzalanıp taşınmaz gösterilmekle birlikte mal sahibi ile müvekkilinin davacı aracılığı ile bir araya getirilemediğini, davacının taşınmazın sahibi ile aralarında taşınmazı göstermeye ilişkin yetki verir sözleşmenin bulunmadığını, davacının üzerine düşen borçları yerine getirmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davalı tarafından satın alınan taşınmazın emlak işi ile uğraşan bir başka kişi aracılığı ile davalıya devredildiği ve bu devir işleminden dolayı davalı tarafça bu şahsa komisyon ücreti ödendiği, davacının satıcı ile davalı arasında alım satım nedeniyle herhangi bir etki ve katkısının olmadığı, tarafları bir araya getirmediği, yer göstermenin tek başına tellallık ücretine hak kazandırıcı bir sonuç doğurmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı tarafın temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçelerle bozulmuştur.

Bozma kararına karşı yerel mahkeme ilk kararındaki gerekçelerini tekrar etmek suretiyle direnme kararı vermiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olay bakımından davacı tellalın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kısaca tellallık sözleşmelerine değinilmesi yerinde olacaktır.

Bu doğrultuda, yürürlük tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) konu ile ilgili düzenlemeleri incelendiğinde;

Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. m. 404/1). Tellallık sözleşmesinde ilke olarak vekillik kuralları uygulanır (BK. m. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK m. 404/3).

Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975).

Somut olayda yanlar arasında düzenlenen sözleşme göz önüne alındığında bu sözleşmenin aracılık etme tellallığı olduğu anlaşılmaktadır.

Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle Yasaca (BK. m. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.

Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. m. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. m. 405/2). (Karahasan, M.R.: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, c. 2, s.1124 vd.; Yavuz, C.: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s.705 vd.)

BK’nın “tellallık” olarak isimlendirdiği bu hukuki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “simsarlık” olarak belirlenmiş olup özü itibariyle BK’daki hükümlere paralel bu kanunun ilgili kısımlarına değinmek gerekirse;

TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır ( Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859E., 2016/428 K. sayılı kararı).

Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd) .         Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır.


Nitekim somut olayda taraflar arasındaki 07.08.2008 tarihli “Tellallık Sözleşmesi-Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmede “Satın almayı her ne şekilde olursa olsun TURYAP’ı saf dışı bırakarak gerçekleştirirsem … satın alma bedelinin %6 + KDV’sini tellallık ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum” şeklindeki düzenleme ile taşınmazın satışı için aracılık eden tellalın saf dışı bırakılarak satışın sağlanması halinde telallık ücretinin cezası ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu kararlaştırma sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde geçerli ve tarafları bağlayıcıdır.

Davalının sözleşmenin bu maddesi hükmü çerçevesinde sorumluluğunun doğup doğmadığı yönünden yapılan incelemede; mahkeme önünde alınan tanık ifadelerinden davalı ile yer göstermeye konu taşınmaz malikinin verdiği vekâletnameye istinaden satışını sağlayan dava dışı Hasan Solgun’un davacıya ait iş yerinde bir araya getirildikleri, burada yapılan görüşmeler sonrasında tarafların anlaşamadıkları ve satışın gerçekleşmediği, daha sonra Hasan Solgun’un taşınmaz maliki ile aralarında tellallık sözleşmesi bulunan dava dışı emlakçı….’dan taşınmazın satışının bir an önce sağlanmasını istediği ve bu doğrultuda davalılarla tekrar görüşme imkânı sağlandığı, tanık beyanlarının yanı sıra bu beyanları doğrulayan dosya içerisinde tarihsiz “Kooperatif hisse devri sözleşmesi”nde de tanık olarak yer almakla satışa aracılık ettiği anlaşılan….’ın çabaları ile satışın gerçekleştiği, kooperatifin 07.10.2008 tarihinde davalıyı üye kaydettiği ve 08.10.2008’de ferdileştirme ile taşınmazın davalı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Olayın açıklanan bu oluş şekline göre davacı emlakçının aracılık faaliyeti tarafların satış konusunda mutabık kalmasını sağlayamamış, satış davaya konu sözleşmeden iki ay kadar sonra mal sahibinin yetkilendirdiği başka bir emlakçının çaba ve gayreti ile gerçekleşmiş olduğundan somut uyuşmazlıkta davalının komisyon ücreti ödememek amacıyla davacı emlakçıyı saf dışı bırakmasından söz edilemeyecektir. Yer gösterme de tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.” şeklindeki düzenleme ile de konu açıklığa kavuşturulmuştur.

Tüm bu nedenlerle, yerel mahkemenin yazılı şekilde karar vermesinde bir isabetsizlik görülmediğinden usul ve yasaya uygun direnme kararının onanması gerekmiştir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararının ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 13.12.2018 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir