Kiracı Tarafından İlave Edilen Tesislerin Bakım ve Onarım Masrafları Kime Aittir?

Yargıtay; işyeri olarak kiralanan taşınmaz üzerinde kiracı tarafından kurulan ilave tesislerin bakım ve onarım masrafları hakkında önemli bir karar verdi. Kararda özet olarak;
Kiraya veren sözleşmesinin konusu olan taşınmazı kiracının kullanım amacına uygun şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu koşula uygun şekilde bulundurmakla yükümlüdür. TBK’nın 301. maddesinden kaynaklanan bu yükümlülük, sadece kira konusu taşınmaz ve ferileri için geçerlidir. Dolayısıyla kira konusu binanın çatı bakım ve tadilatını kiraya veren bizzat yaptırmazsa, kiracı kiraya veren hesabına onarımı yaptırabilir ki bu durumda masrafları kiraya verene ait olur. Ancak kiralanan binaya kiracı tarafından ilave edilen, kira sözleşmesinin bitiminde kiracı tarafından sökülmesi öngörülen tesislerin çatı bakımı ve onarım masrafları kiraya verene değil, kiracıya aittir; denildi.

İşte emsal nitelikli o karar:

Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas : 2017/4641
Karar : 2019/531 K.
Tarih : 24.01.2019

İçtihat Metni

Mahkemesi : Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Yargıtay Kararı

Davacı; dava konusu … mahallesi … mevkii 690 parselde kayıtlı taşınmazda 01/12/1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olup mobilya ve dekorasyon işi yaptığını, taşınmazın çatısının onarılması için davalıya müracaatta bulunduğunu, davalının herhangi bir işlem yapmaması üzerine çatıdan sızan sulardan mobilyaların zarar görmesi nedeni ile çatı tamiri masrafları için tespit yaptırdığını ve tespit neticesi çatıyı onardığını, onarım ücretini davalıdan istediğini ancak davalının ödeme yapmadığını, onarım masrafı için başlattığı takibe ise davalının itiraz ederek takibin durdurulmasına neden olduğunu beyan ederek davalının … İcra Müdürlüğünün 2015/580 esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın iptaline, dava değerinin %20 sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatının ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı; taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacının taşınmazı tahliye etmediği sürece masrafları talep edemeyeceğini, davacının onarım bedeli talebinin haksız olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; kiralayanın TBK’nın 301. maddesi hükmü gereği kiraya verilen kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, delil tespiti dosyanın incelenmesinde çatı onarımı için toplam 20.002,80 TL masraf gerektiğinin ayrıca 01/12/1999 tarihli kira sözleşmesinde kiralananın mobilya satıcısı ve imalat yeri olarak kullanılacağının belirtildiği, yine tespit dosyasındaki rapora göre çatının onarılmaması halinde kiralananı amaca uygun şekilde kullanmanın mümkün olmadığının anlaşıldığı, kiracının böyle bir durumda kiralayana haber vermesi karşısında kiralayanın herhangi bir tadilat yaptırmamasının kiracının, kiralananda bulunan eşyalarının zarar görmesine sebebiyet vereceği, bu halde kiracının yaptığı bu zorunlu masrafı kiralayandan tahsil edebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile, davalının … İcra Müdürlüğünün 2015/580 esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptaline, alacağın varlığı yargılamayı gerektirdiğinden icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiş, hüküm süresi içince davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Mahkemenin 2011/25 değişik iş sayılı dosyasında yapılan tespit neticesi düzenlenen bilirkişi raporunda arsa içerisinde bulunan 400 metrekarelik ana binanın çatı tamir gideri 728,40 TL; davacı tarafından ilave olarak sonradan yapılan 247,5 metrekarelik eklenti binanın çatı tamir gideri ise 19.274,40 TL olmak üzere toplam onarım giderinin 20.002,80 TL olduğu bildirilmiş, raporun davalıya tebliği üzerine davalı onarım giderine itiraz etmiştir.

Bilirkişi raporunda belirlenen ve davacı tarafından icra takibine konu edilen bedel içinde davacının sonradan ilave olarak yaptığı yapının çatı onarım bedeli de bulunmaktadır ve mahkemece davalının itirazının tümden iptaline karar verilmiştir. Taraflar arasındaki 01.12.1999 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 4.maddesinde “kiracı tarafından yapılacak tadilat veya herhangi bir ilave tesis yapıldığında kiracı yeri kira süresi bitmeden tahliyesi istenmesi halinde yapılan masraf ve tadilat günün rayiç bedeli üzerinden mal sahibi tarafından ödenir. Kira müddeti sonunda kiracı yapmış olduğu ek tesisleri sökebilir.” ifadesi bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemece, davacının kiralanan taşınmazda halen oturduğu, kiralananı tahliye etmediği göz önüne alınarak, davacının sadece kiraladığı ana bina olan 400 metrekarelik binanın çatı tamir gideri 728,40 TL ve ferileri yönünden davalının itirazının iptaline karar verilmesi gerekirken, davacının sonradan ilave yaptığı binanın çatı onarım gideri yönünden de itirazın iptaline karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir